El libro del edificio es el historial completo de un inmueble: cómo se construyó, quién intervino, qué garantías tiene y cómo hay que mantenerlo. Hoy conviven dos versiones: el Libro del Edificio que se entrega con los edificios nuevos y el Libro del Edificio Existente para la rehabilitación (LEEx), que se redacta para edificios antiguos y es la llave de las ayudas a la rehabilitación.
Qué es el Libro del Edificio
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a entregar a los propietarios la documentación de la obra ejecutada. En Asturias lo regula el Decreto 41/2007, que lo hace obligatorio para todos los edificios que se construyan en el Principado, incluidas las viviendas unifamiliares. El promotor lo custodia hasta entregarlo a la comunidad con un acta de recepción, y el Registro de la Propiedad exige su depósito para inscribir la obra nueva terminada.
Qué contiene
- Identificación del edificio y de todos los agentes: promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor y laboratorios.
- Proyecto final de obra, licencias y acta de recepción.
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, con el calendario de revisiones.
- Garantías y seguros, incluido el seguro decenal.
- Un archivo vivo con las obras, inspecciones y certificados posteriores.
Para qué sirve a una comunidad
Para mantener el edificio y evitar que una gotera o una fisura se conviertan en una obra cara. Para reclamar: la ley fija garantías de 1 año para acabados, 3 para habitabilidad y 10 para la estructura, y el libro identifica a quién reclamar. Y para vender o pasar la ITE, cuyo informe debe archivarse en el propio libro.
Qué pasa si mi edificio no tiene libro
La mayoría de los edificios de Gijón se construyeron antes del año 2000, cuando entró en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación, y no lo tienen. No es una irregularidad, pero sí un problema cuando la comunidad quiere rehabilitar: nadie sabe con exactitud cómo está construido el edificio ni qué obras conviene hacer primero. La solución es el Libro del Edificio Existente.
El Libro del Edificio Existente para la rehabilitación (LEEx)
El LEEx nació en 2021 con los fondos europeos Next Generation y el Real Decreto 326/2026, que regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, lo mantiene como herramienta central de la rehabilitación. Lo redacta un técnico competente, como un aparejador colegiado, en dos bloques:
- Bloque I: cómo está el edificio. Estado de conservación y deficiencias, certificado de eficiencia energética del edificio completo e instrucciones de mantenimiento. Si ya existe una ITE, se aprovecha.
- Bloque II: hasta dónde puede mejorar. Diagnóstico del potencial de mejora y un plan de actuaciones por fases, priorizado y valorado económicamente.
El resultado es una hoja de ruta: qué obras hacer, en qué orden, cuánto cuestan y qué ahorro aportan. Con ella la comunidad pide presupuestos comparables y solicita las ayudas públicas, que en el nuevo Plan Estatal se dirigen sobre todo a edificios terminados antes de 2006, la gran mayoría en Gijón.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el Libro del Edificio Existente? No para todos los edificios, pero las convocatorias de ayudas lo exigen o lo valoran, y es el punto de partida de cualquier rehabilitación bien planificada.
¿Quién guarda el libro? La comunidad, a través del presidente o del administrador. Conviene actualizarlo con cada obra o inspección.
¿Tu comunidad necesita un Libro del Edificio Existente?
Redactamos libros del edificio y LEEx para comunidades de propietarios en Gijón y en toda Asturias, y acompañamos a la comunidad en la solicitud de ayudas. Escríbenos y te explicamos qué documentación necesitas y cuánto cuesta en tu caso.